Dans un contexte budgétaire difficile et une instabilité gouvernementale inscrite dans la durée, le parcours du combattant de la loi de finances 2025 aboutit enfin. De nombreuses dispositions concernent les exploitants, mais certaines d’entre elles visent les propriétaires.
Avec une dette publique de 3.400 milliards d’euros et un gouvernement en quette de 60 milliards d’euros d’économie budgétaire, Fnsea et JA ont fait preuve de détermination pour imposer la mise en œuvre des promesses entendues depuis l’automne 2023. Il a également fallu traverser les longs mois d’instabilité gouvernementale pour enfin aboutir au vote de la loi de finances 2025. Si de nombreuses avancées fiscales concernent les exploitants agricoles, certaines d’entre elles visent les propriétaires.
L’augmentation du taux d’exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (Tfnb) et le relèvement des seuils d’exonération des droits de mutation à titre gratuit (Dmtg) s’avèrent des acquis importants pour les propriétaires. Une troisième mesure, la hausse des droits de mutation à titre onéreux (Dmto), ne va pas dans le bon sens pour eux.
Hausse des DTMO
Les Dtmo regroupent la taxe de publicité foncière (Tpf) et les droits d’enregistrement. Ils représentent la majorité des frais de notaire. Le taux de base de la taxe de publicité foncière est de 3,8 % du prix d’achat, mais chaque Conseil départemental est en mesure de le moduler, entre 1,2 % et 4,5 %. Dans les faits, quasiment tous les départements appliquent le taux le plus élevé. À cela s’ajoute 1,2 % reversé aux communes, plus 2,37 % de ce dernier pourcentage reversés à l’État. Dans les faits, les Dmto représentaient 5,81 % du prix du bien immobilier. C’était le cas en Moselle.
La hausse de 0,5 point des Dmto est donc une mesure négative pour les propriétaires lors d’une transaction d’un bien à titre onéreux.
Concrètement, le taux maximal de la part départementale passe de 4,5 % à 5 %. Il appartient à chaque Conseil départemental de statuer… mais au vu de leur situation financière, il est fort à craindre que l’ensemble des Départements votent en faveur de ce nouveau taux.
La part communale reste fixée à 1,2 %. En incluant les frais, les droits de mutation lors d’un achat immobilier (à la charge de l’acheteur du bien) vont ainsi passer dans les mois à venir de 5,81 % à 6,31 %. Taux auquel il convient bien sûr de rajouter les honoraires du notaire.
Seuils des DMTG
C’est une première bonne nouvelle pour les propriétaires, les seuils d’exonération des Dmtg sont relevés en cas de transmission par donation ou succession de biens ruraux ou de parts de Gfa donnés en location par bail à long terme.
Le seuil actuel est de 300.000 € à condition d’un engagement de conservation des biens pendant au moins cinq ans. Il est de 500.000 € à condition d’un engagement d’au moins dix ans (depuis 1er janvier 2023).
La loi de finances 2025 relève le seuil d’exonération de 300.000 € à 600.000 € à condition d’un engagement de conservation des biens pendant au moins cinq ans. Elle relève le seuil d’exonération à 20 M€ contre un engagement de conservation pendant au moins dix-huit ans. Cette mesure est ouverte à l’ensemble des biens ruraux mais elle vise à répondre notamment à la demande des viticulteurs.
Ces évolutions s’appliquent aux transmissions pour lesquelles le bail a été signé à compter du 1er janvier 2025.
Compte tenu de ces évolutions, dans certaines situations, il sera intéressant de signer un nouveau bail à long terme pour bénéficier du rehaussement des seuils. Il convient cependant d’être attentif au respect du délai de deux ans entre la signature du bail et la transmission, si le bénéficiaire est le titulaire du bail.
Il est encore nécessaire de clarifier avec Bercy le seuil de 500.000 € dans l’objectif de le fondre dans le nouveau dispositif et ramener la durée de dix à cinq ans.
Ces nouveaux relèvements sont très positifs. Ils sont de nature à permettre la transmission des biens ruraux sans acquitter de droits de succession. Rappelons qu’ils s’appliquent par parent et par enfant, et que la signature d’un bail à long terme s’impose.
TFNB, 10 % en moins
Autre bonne nouvelle pour les propriétaires, l’augmentation du taux d’exonération de la Tfnb. Cette mesure positive allège le poids de la taxe de dix points avec une application aux avis d’imposition qui tomberont dès cet automne.
Le bénéficiaire de cette réduction supplémentaire est celui qui en supportait la charge effective, à savoir le propriétaire bailleur dans la très grande majorité des cas. Il bénéficiera directement de l’exonération de 30 % et elle lui sera acquise, la loi de finances stipulant que la part légale du fermier est portée à 30 %. Donc, il n’a pas à reverser le gain des dix points.
Le fermier sera bénéficiaire si, en vertu du bail, la part de Tfnb lui incombant est supérieure à 20 %.
Pour la Fnsea et sa section des propriétaires ruraux (Snpr), il ne s’agit que d’une première étape, l’objectif est de porter l’exonération à 40 % en 2026, puis 50 % en 2027. L’Assemblée nationale avait voté ce calendrier mais le gouvernement s’y est opposé. Le combat continue donc.
